Видео ролики бесплатно онлайн
Смотреть мультики видео
Смотреть видео бесплатно
|
||||||||||||
|
Рефераты
Гражданское право и процесс (605)Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма
Размер: 55.84 KB
Скачан: 47 Добавлен: 18.09.2005 Министерство образования Российской Федерации Московская государственная юридическая академия (Первый Московский юридический институт) Кафедра гражданского и семейного права «Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма» Москва - 2003 Оглавление Введение стр 3 Глава I: Общие положения о договорах стр 8 § 1. Право граждан на жилье стр 8 § 2. Понятие стр 11 § 3. Объект договоров найма жилого помещения стр 20
§ 6. Срок договоров стр 40 Глава IV. Расторжение договора найма жилого помещения стр 58 Заключение стр 65 Введение Интерес к исследованию темы «Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма» закономерен. Источники, регламентирующие вопросы о договорах найма и реализации прав граждан, возникших в результате заключения договоров найма, представлены весьма противоречивым материалом, постижение сущности которого необходимо в повседневной жизни не только юристам, практическим работникам, руководителям предприятий, другим специалистам, но и каждому гражданину. По раскрываемой теме существует ощутимый дефицит правовой информации. На сегодняшний день регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства. В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. К сожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре. Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. При подготовке работы использовались материалы периодической печати, представленные в основном статьями юристов, комментариями отдельных положений закона. Значительную ценность составляют сведения, полученные из обобщений правоприменительной практики Верховного Суда Российской Федерации. Широко использованы теоретические основы гражданского права. Для более полного раскрытия темы был использован достаточно объемный материал специальной литературы, перечень которой приведен в заключительной части. Актуальность темы состоит и в противоречивости нормативного материала и не соответствия его действительности. Комплекс противоречий обусловливает трудности правоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах. Альтернатива этому - детализация законодательного регулирования. Для того, чтобы понять его механизм, одна из глав работы посвящена общим теоретическим принципам правового регулирования гражданских правоотношений, без которых невозможно правильное применение и понимание нормативного массива. Работа содержит 4 главы, 7 параграфов, введение и заключение. Особое место отведено второй главе. В ней раскрываются все права и обязанности субъектов договоров найма: нанимателя и наймодателя. Дается сравнительная характеристика прав и обязанностей. В третьей и четвертой главах говорится об основаниях изменения и расторжения догоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, договоров коммерческого и социального найма. В моей дипломной работе проводится анализ различных точек зрения специалистов по проблеме определения понятия договоров найма, сравниваются условия рассматриваемых договоров, предпринимается попытка собственного видения ее решения, что в конечном результате является главной целью исследования. Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение договоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, коммерческого и социального найма, сравнительная характеристика условий этих договоров, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. В основе исследования лежат методы логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод. 1. Разобраться в нормативном материале по теме договора найма жилых помещений, который является в части устаревшим, а в части противоречивым, для того чтобы в дальнейшем применять полученные знания на практике, 2. Поиск путей к урегулированию гражданских и жилищных отношений по поводу найма жилых помещений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения. В заключительной части подведены итоги исследования, определившие значение данной темы в общественной жизни, достоинства и некоторые недоработки работы и возможная перспектива. Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений. Договор найма жилых помещений является одной из форм улучшения гражданами жилищных условий, наряду с такими формами как участие граждан в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и приобретением жилья в частную собственность. Список используемых сокращений: ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации Глава I: Общие положения о договорах § 1. Право граждан на жилье Право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г., Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что «это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно- командной системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем. Между тем в ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих право на получение жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан «малоимущим» и за кем, кроме них, в будущем сохранится право на бесплатное либо за доступную плату предоставление жилого помещения - эти вопросы требуют законодательного урегулирования. Однако необходимо иметь в виду, что в § 2. Понятие Проанализировав нормы российского законодательства и города Москвы можно выделить 4 вида договоров найма: 1) договор найма (регламентируемый нормами Гражданского Кодекса РФ); 2) договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда (по Жилищному Кодексу РСФСР); 3) договор коммерческого найма (Постановление Правительства г. Москвы №46); 4) договор социального найма (Постановление Правительства г. Москвы №46). Такое разделение с сылкой на источник тем более необходимо, так как с 1.02.2003 вступил в действие новый Гражданско-процессуальный кодекс РФ, в нормах которого содержится условие о том, что при подаче иска обязательным условием является указание точной нормы закона, на которую ссылается истец. ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма посвящена глава 35. Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР. Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК (ст.672) одновременно выделяет особую разновидность договора найма – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом «об основах жилищной политики» жилищный фонд социального использования выделен для социально незащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды).[2] Гражданский кодекс не ставит задачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п.3 ст.672). Здесь следует обратить внимание, на то, что предусмотренных, именно, жилищным законодательством, а не Жилищным кодексом, как утверждают некоторые научные источники. Определением договора найма жилого помещения, данным в ГК, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма некоторые авторы называют Глава 35 ГК РФ направлена на регламентацию отношений, связанных с наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму. Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения. Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новых нормативных правовых актах в области жилищного законодательства, как Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного фонда социального использования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674 (письменная форма договора), 675 (сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение), 678 (обязанности нанимателя жилого помещения), 680 (временные жильцы), 681(ремонт сданного в наем жилого помещения), п.п. 1-3 ст. 685 ГК (поднаем, соблюдение нормы жилой площади на одного человека при заключении договора найма, возмездность договора найма). Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В правовой науке существует такая точка зрения, что найм жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма. Этой точки зрения придерживаются, например, В чем же заключаются понятия договоров найма жилого помещения? В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, однако настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение других членов семьи, поднанимателей, обмен жилого помещения и другое. Понятие договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в ЖК не содержится. Однако оно дается в ФЗ «об основах федеральной жилищной политики». Все вышеперечисленные договоры по своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Далее в своей работе мне бы хотелось рассмотреть такое понятие как жилищный фонд, т.к. он является одной из основных черт, по которым различаются приведенные выше договора. Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру, включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п. Жилищный фонд — важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые также именуются фондами. Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домов и жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими элементами правового режима. Перечисляя виды жилищного фонда, ЖК РСФСР (ст. 5) называет государственный, общественный жилищные фонды, фонд жилищно-строительных кооперативов, индивидуальный жилищный фонд. Более пространная классификация жилищного фонда дается в Основах федеральной жилищной политики, где выделяется частный, государственный, муниципальный и наряду с этим общественный и коллективный жилищные фонды. Эта классификация отражает уровень экономического и правового мышления, существовавшего до принятия Представляется удачным предложение классифицировать жилищные фонды по двум признакам: по их принадлежности к одной из предусмотренных законом форм собственности и в зависимости от форм использования жилых помещений[4]. Ю.К. Толстой придает основное значение второму признаку, считая, что «следует классифицировать жилые помещения не столько по формам собственности, сколько в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, поскольку именно этим во многом определяется правовой режим указанных помещений»[5]. В зависимости от форм собственности выделяются следующие фонды: частный, государственный, муниципальный. Частный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности, во-первых, гражданам (индивидуальные жилые дома, квартиры, приобретенные в порядке приватизации, путем покупки и других сделок, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, и т.д.) и, во-вторых, юридическим лицам (построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом). К частному жилищному фонду относятся также жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие на праве собственности общественным организациям. В состав государственного жилищного фонда входят жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации или отдельным субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений. Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности району, городу, поселку, другим муниципальным образованиям, включая жилые дома и жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений (т.е. их «ведомственный фонд»). В зависимости от форм использования жилых помещений (от целевого назначения) в составе жилищного фонда можно выделить, фонд социального использования, индивидуальный и коммерческий жилищные фонды. Фонд социального использования впервые был назван в Основах федеральной жилищной политики (ст. 12), а затем ГК (ст. 672). К названному фонду относятся: жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора социального найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования охватывает только те жилые помещения, которые включены в фонд социального использования местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями. За гражданами, проживающими по ранее заключенным договорам найма в домах государственного жилищного фонда, полностью сохраняются права, возникшие из этих договоров независимо от площади занимаемого жилого помещения (см. абз. 2 ст. 14 Основ федеральной жилищной политики). Индивидуальный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и предназначенные для проживания самого собственника и членов его семьи, а также лиц, которым собственник сдал помещение на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК). В данном случае существуют права и обязанности, основанные на нормах гражданского права Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, которые собственник (гражданин или юридическое лицо) использует для извлечения прибыли путем заключения договора коммерческого найма либо договора аренды жилых помещений. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному фонду. Учет помещения или строения в составе жилищного фонда имеет важное юридическое значение. Если строение или помещение не учтено в составе жилищного фонда, к отношениям, возникшим по их поводу, не могут применяться нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т. д.). § 3. Объект договоров найма жилого помещения Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям. Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная комната, подсобные помещения. Вопрос изолированности жилых помещений вызывает много различных споров. Для разъяснения некоторых вопросов, рассмотрим обзор судебной практики Верховного суда РФ: «Моисеева З. обратилась в суд с иском к Моисеевой Е., префектуре Северо-Западного административного округа г. Москвы, муниципальному округу «Хорошево-Мневники» о заключении отдельного договора жилищного найма на комнату размером 8,1 кв.м, ссылаясь на то, что после смерти в 1991 году ее сына, который был мужем Моисеевой Е., между ней и снохой сложились неприязненные отношения; истица предлагала ответчице произвести обмен занимаемой квартиры, но она отказалась. Решением Хорошевского межмуниципального суда Северо- Западного округа г.Москвы от 25 июня 1997 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда и президиумом Московского городского суда) в иске отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, отменила судебные постановления и вынесла новое решение об удовлетворении иска Моисеевой З., указав следующее. Отказывая в иске об изменении договора жилищного найма, суд обосновал это тем, что квартира имеет кухню по размеру менее 6 кв.м и совмещенный санузел; размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади. Судебная коллегия и президиум городского суда, признавая решение суда правильным, также указывали на это. Однако названные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма. В соответствии со ст. 86 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением, ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст.52 этого Кодекса. В силу ст.52 ЖК РСФСР, предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Как видно из материалов дела, на каждого проживающего в упомянутой квартире жильца приходится по 9,3 кв. м жилой площади. Комната размером 8,1 кв. м., на которую Моисеева З. просила заключить отдельный договор найма, изолированная. Между Моисеевыми, как установлено в суде первой инстанции, состоялось соглашение о порядке пользования квартирой, согласно которому Моисеева З. длительное время пользовалась изолированной комнатой, а Моисеева Е. и двое ее детей - двумя смежными комнатами. Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются препятствием по смыслу приведенных статей ЖК РСФСР для заключения такого договора найма. Не может служить основанием к отказу в иске об измерении договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.15 постановления от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР»[26], в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.»[6]. Объект договора коммерческого найма жилых помещений такой же, как и в договоре найма: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты). Но здесь уточняется, что помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям г. Объектом (здесь Предметом) следующих рассматриваемых мной договоров – договора найма жилых помещений в домах государственного и муниципального фонда и договора социального найма согласно ст.52 ЖК, п.4 П.Пр-ва Москвы Принципиальным отличием объекта данных договоров является то, что жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади (ст.40 ЖК, ст.1 ФЗ Учитывая постоянный дефицит жилья, советское, а теперь и российское жилищное законодательство всегда предусматривало норму жилой площади, под которой разумеется количество квадратных метров на одного человека (в домах государственного и муниципального жилищных фондов). В Российской Федерации норма жилой площади составляет 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК Изложенное понятие «минимального размера предоставления жилых помещений» содержится в ст. 11 ФЗ «Об Основах». Юридическое значение нормы жилой площади заключается в том, что она принимается во внимание при определении размера жилой площади, которая подлежит повышенной оплате в качестве излишней (ст. 55 ЖК РСФСР); при выселении с предоставлением другого жилого помещения (ст. 96 ЖК РСФСР); в случае сноса принадлежащих гражданам на праве собственности жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд (ст. 137 ЖК РСФСР) и в некоторых других случаях. Отдельным категориям граждан предоставляется жилая площадь, именуемая дополнительной. Дополнительная жилая площадь предоставляется в виде комнаты или в размере 10 кв. м (для некоторых категорий граждан — ив большем размере — см. ст. 39 ЖК РСФСР). Таким образом, можно сделать вывод о том, что во всех вышеперечисленных договорах объектом может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания. § 4. Форма договоров найма жилого помещения Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. Договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно- эксплуатационной организацией и нанимателем-гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре жилищного найма определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением (ст. 51 ЖК РСФСР). Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения много раз затрагивался в юридической литературе. Так, широко распространена точка зрения, согласно которой право на жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: административные акты (решения местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения[7]. Другие считают, что «жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина - ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора».[8] Высказывается также мнение, что на основании названных выше юридических фактов (ордера, договора найма) возникает не одно жилищное правоотношение и право на жилую площадь, а множество жилищных правоотношений[9]. Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном законом порядке. Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным в случаях: предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР). По этому вопросу хочется привести случай из практики. Решение органа исполнительной власти о выдаче ордера является административно-правовым актом, правила оспаривания которого установлены в жилищном законодательстве. В связи с этим в судебной практике возник вопрос о возможности применения норм гражданского законодательства о недействительности сделок при разрешении вопроса о признании ордера недействительным. Верховный Суд РФ на этот вопрос ответил положительно. Администрация Центрального района г.Хабаровска 4 июля 1996 г. обратилась в суд с иском к Юсупову о признании недействительным выданного ему 12 апреля 1993 г. ордера на однокомнатную квартиру, ссылаясь на то, что ответчик не состоял на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, ордер получил без соответствующего решения местной администрации в результате преступных действий бывшего начальника отдела учета распределения жилья (ОУРЖ), осужденного судом за эти действия к лишению свободы. Центральный районный суд г.Хабаровска в удовлетворении иска отказал по мотиву пропуска истцом трехгодичного срока исковой давности для предъявления требования о признании ордера недействительным, предусмотренного ст.48 ЖК РСФСР. Это решение отменено в кассационном порядке Хабаровским краевым судом как вынесенное с нарушением норм материального права. Верховный Суд РФ, проверив дело в порядке надзора, признал определение суда кассационной инстанции правильным по следующим основаниям. В соответствии с п.2 ст.3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Кодексу. Это положение распространяется и на нормы жилищного законодательства, в том числе и на отношения, возникающие в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Как видно из материалов дела, ордер на однокомнатную квартиру в доме г.Хабаровска Юсупову (не являвшемуся нуждающимся в улучшении жилищных условий и не состоявшему на учете в ОУРЖ Центрального района г.Хабаровска) был выдан 12 апреля 1993 г. без соответствующего решения исполкома Совета народных депутатов бывшим начальником ОУРЖ Центрального района, осужденным за совершение ряда преступлений, в том числе и за незаконную выдачу ордера Юсупову. Допущенные при выдаче ордера Юсупову нарушения в соответствии с ч.1 ст.48 ЖК РСФСР - бесспорное основание для признания этого ордера недействительным. Согласно ч.2 ст.48 ЖК РСФСР в отличие от общего правила начала течения срока исковой давности (с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права) требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи. Вместе с тем эта норма не может рассматриваться как исключение из установленных гражданским законодательством общих правил о неприменении исковой давности в установленных законом случаях. В соответствии со ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется, в частности, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права. Это правило относится и к требованиям собственников (владельцев) жилищного фонда о защите их права на жилые помещения, неправомерно занятые иными лицами, у которых права на эти помещения возникнуть не могло. В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются любые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в соответствии с подп.2 п.1 ст.8 ГК РФ является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности для последующего заключения договора найма жилого помещения. В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из элементов гражданско-правового отношения. Ссылка суда кассационной инстанции на то, что согласно п.1 ст.181 ГК РФ иск о признании недействительным ордера, полученного в результате преступных действий заинтересованных лиц, как иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение, правильная».[11] Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который выдается на основании решения местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования. Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда является ордер. Что касается формы договора коммерческого найма, то он также должен иметь письменную форму. Договор социального найма заключается в письменной форме. Об этом говорится в ст.674 ГК РФ. Таким образом, мы видим, что все четыре вида договоров имеют письменную форму, но в тоже время у каждого договора есть свои особенности. § 5. Субъекты договора найма жилого помещения Субъектами всех ниже перечисленных договоров являются наниматель и наймодатель. Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, В качестве нанимателя в договоре найма может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в нормах ГК, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. При отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития. В связи с этим закон устанавливает, что в договоре найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета населения, т. е. в публичных интересах. Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, следовательно, в обязательсте найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя. При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением. Наймодателем в договоре найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования могут выступать лишь государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно- эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной власти. Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РСФСР. Стороны в договоре найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, Нанимателем в договоре найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК РСФСР). В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего — по соглашению между ними (см. ст. Правом постоянного пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами. В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость. «Единого понятия «член семьи», которое могло бы использоваться в разных отраслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях законодательства (семейном, гражданском, трудовом и т. д.) существует приспособленное к их потребностям свое понятие члена семьи, хотя, безусловно, в основе находится понятие семьи в семейном праве. Что касается жилищного законодательства, то в нем не содержится определения понятия «член семьи». Закон ограничивается указанием лиц, которых можно считать членами семьи»[15]. Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК РСФСР (абз. 2 ст. 53) выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи. К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т. е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий не требуется. Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда). К их числу относятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и другие лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях). Для признания таких граждан членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и т. п.). В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Проанализировав вышеперечисленное, можно найти существенные отличия норм ГК от норм жилищного законодательства – отказ в регулировании найма жилого помещения от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием В отличие от жилищного законодательства в ст.678 ГК не содержится указание на солидарную ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем, а устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора.[16] Сторонами в договорах социального и коммерческого найма также являются наймодатель и наниматель. Право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе, получившим эти помещения из муниципального фонда в управление. Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в г. Москве при условии соблюдения Правил о порядке регистрации и снятии граждан Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями. Некоторые авторы таких сонанимателей называют «сонаниматели без заключения договора»[17]. Но, на мой взгляд, это не верно, т.к. проанализировав нормы закона, можно увидеть, что все сонаниматели наравне с нанимателем обязаны подписывать договор найма. Хотя на практике долгие годы эти положения закона не применялись. При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т. е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК). Таким образом, сравнив положения договоров относительно сторон договора можно сделать вывод, что положения о наймодателе практически везде сходны § 6. Срок договоров Срок в рассматриваемых мной договорах определяется по-разному. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. Преимущественное право на заключение договора найма и коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности В отличие от договора найма и коммерческого найма договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда и договор социального найма являются бессрочными, т. е. не содержат условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение этих договоров по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок данных договоров, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда; и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т. д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т. д. В итоге произошло бы повышение авторитета этих договоров и их роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда. Так же это позволило бы проверить § 7. Плата По договору найма жилого помещения в домах государственного и м |
|
|
Смотреть онлайн бесплатно
Онлайн видео бесплатно